Short stay como ativo estratégico em investimentos alternativos
Investimentos alternativos são ativos que fogem do eixo tradicional formado por renda fixa, ações e fundos listados. Incluem, por exemplo, private equity, crédito estruturado, ativos reais e modelos híbridos que combinam operação e lastro físico.
Ganham espaço em momentos como aqueles de compressão de retornos e de maior sofisticação do investidor, que passa a buscar descorrelação, previsibilidade de caixa e maior controle sobre o ativo subjacente.
Short stay como classe própria dentro do universo imobiliário
Nesse contexto, os imóveis destinados à locação de curta duração começam a ser analisados como uma classe própria dentro do universo imobiliário.
Não se trata apenas de um imóvel para renda, mas de um ativo operacional cuja performance depende de gestão, tecnologia, precificação dinâmica e eficiência na experiência do usuário. E que, quando bem administrado (tendo como base os parâmetros acima mencionados), pode trazer retornos bem mais atraentes do que os da tradicional “casinha de aluguel”.
O short stay mediado por plataformas digitais consolidou uma infraestrutura global de demanda. Airbnb, Booking.com e similares funcionam como canais de distribuição, reduzindo fricção comercial e ampliando alcance.
O imóvel deixa de depender de um único inquilino de longo prazo e passa a operar com múltiplas diárias, o que dilui o risco de vacância prolongada e permite capturar picos sazonais de preço. Em mercados consolidados, como destinos turísticos estruturados, cidades com calendário recorrente de eventos e aquelas com forte movimento associado ao agronegócio, o potencial de ocupação tende a ser elevado.
A taxa de utilização anual, quando combinada com revenue management e leitura de demanda local, pode superar a performance líquida de um aluguel tradicional. O resultado é uma dinâmica de receita recorrente, com maior capacidade de ajuste ao ciclo econômico.
Outro vetor relevante é a velocidade de amortização. Em regiões com alta liquidez e diária média consistente, o fluxo de caixa pode acelerar o payback do investimento.
Diferentemente do aluguel residencial, cujo reajuste costuma ser anual e limitado por contrato (geralmente associado ao IGP-M, a “inflação do aluguel”), a locação de curta duração permite recalibragem frequente de preço, acompanhando picos de preços, eventos e comportamento do consumidor.
Comparativo com FIIs e renda fixa
Comparado aos fundos imobiliários (FIIs), o short stay apresenta características distintas. O FII oferece liquidez em bolsa e gestão pulverizada, com menor envolvimento do investidor.
Em contrapartida, está sujeito à volatilidade de mercado, variação de cotas e decisões de terceiros sobre o portfólio.
O imóvel de curta temporada, quando operado por gestor profissional, combina lastro real com controle mais direto sobre estratégia, valorização acelerada, padrão do ativo e timing de saída.
Frente à renda fixa, o contraste é ainda mais claro. Títulos públicos e privados oferecem previsibilidade contratual, mas com retorno limitado ao cupom acordado.
Já o short stay carrega componente operacional e risco maior, porém com potencial de retorno superior, especialmente em ciclos de expansão do turismo e da mobilidade corporativa.
Profissionalização como fator determinante de performance
A consolidação desta tese, vale destacar, depende de profissionalização. Gestão padronizada, tecnologia proprietária, controle de custos, governança e compliance regulatório são determinantes para transformar um imóvel em ativo performático.
Sem operação estruturada, o modelo perde eficiência e se aproxima do amadorismo, comprometendo o resultado.
O que se observa é a transição do short stay de alternativa pontual para estratégia de portfólio.
À medida que investidores buscam diversificação com base em ativos reais e geração de caixa, a locação de curta duração se posiciona como instrumento híbrido: imobiliário na essência, operacional na execução e orientado por dados na performance.
Mais do que tendência de hospitalidade, trata-se de uma reconfiguração do investimento imobiliário sob lógica empresarial. Em um ambiente de capital mais seletivo, ativos que combinam lastro físico, flexibilidade comercial e gestão técnica tendem a ganhar espaço.
O short stay, estruturado e profissionalizado, passa a integrar esse movimento, sempre sob a ótica de uma carteira diversificada e compatível com cada perfil de investidor.
Monica Medeiros
Sócia e CCO da Seazone, maior gestora de imóveis de short stay do Brasil, com mais de 2,7 mil imóveis administrados. Advogada e mestre em Direito pela UFSC.
